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也谈房产网上司法拍卖中的“风险”及其“化解”

更新时间:2018-06-22

 

也谈房产网上司法拍卖中的“风险”及其“化解”


                                                    

关键词:互联网  司法拍卖  风险  化解

 

内容摘要:随着互联网技术的日益成熟,司法拍卖也傍上了“互联网+”这个大款,现在网上司法拍卖越来越多,人民法院通过淘宝网和阿里巴巴网拍卖执行标的已成为普遍,拍卖标的除了房产、机动车等人们熟悉的拍卖品外,也包括了土地使用权、无形资产、工程等不熟悉的拍卖品,可谓五花八门。网上司法拍卖有公开透明、参与充分、处置快捷、成本低廉等优势,能最大程度上实现拍卖物的价值,也能在很大程度上减轻人民法院的工作负担,竞拍人也能通过网上司法拍卖买得物美价廉的物品。但也因网上司法拍卖是一件新鲜事物,人们认为其存在很大的“风险”,不敢放胆参与。人们的不充分参与性使得现阶段网上司法拍卖的上述好处未能充分实现。本文将以房产网上司法拍卖为例,在介绍房产网上司法拍卖的程序及好处后,细说人们认为网上司法拍卖中存在的“风险”,并将这些所谓的风险逐一“化解”,为网上司法拍卖的健康发展减少些许阻碍。

 

一、 怎样参与房产网上司法拍卖?

在淘宝网界面,我们通过输入“司法拍卖”进行查询,就能看到现在通过网上进行的司法拍卖的物品很多,有机动车、房产、资产、土地、工程、矿权、无形资产、林权及其他。而其他类包括昂贵的飞机、天价的国有土地使用权、可交易的可爱的大小动物,等等。来源于新华社2017年11月22日16时46分的消息就称,顺丰航空有限公司于11月22日花费3.2亿元成功通过网上司法拍卖买得两架波音747货机。如想具体参与某类物品的竞拍,如房产,点击“房产”选项,再通过“所在地”选项选择所要竞拍的具体房产,参与竞拍。现以2017年9月17日已拍卖的广州市天河区燕塘路22号1002房为例,广州市天河区人民法院在执行过程中要通过网上司法拍卖将该房产卖出,其要先请评估公司对该房产的价值进行评估,然后在该院淘宝网司法拍卖网络平台上列出《拍卖公告(第一次)》及《评估报告》,列出该房的基本情况:性质为住宅,位于广州市天河区燕塘路22号1002房,建筑面积94.5136平方米,套内建筑面积77.4674平方米,评估价和起拍价均为3459198元,保证金350000,增价幅度为10000元及其倍数,有无租约及优先购买权人(本案中为无),法院是否负责标的物交付(一般法院不负责交付,本案中天河区人民法院负责交付),过户相关税费、欠费由谁承担(一般由竞得人承担)。另外,网络司法拍卖法院一般会提供集中看房机会,在不能进房看房时会提供集中查看房屋周围情况的机会。还有,在网络司法拍卖中法院一般也会与数家商业银行合作,由商业银行给竞得人提供商业贷款以支付部分房款,该商业贷款的利率及执行的限贷政策与一般商品房买卖的利率及限贷政策一致。但因该部分房款须在十个工作日左右支付,银行也就须在十个工作日左右放款,而正常的商业贷款放款周期在一个月以上。在这种情况下商业银行一般要求竞得人提供相关资产公司来担保(担保公司一般也由银行提供数家给竞得人选择),再由竞得人支付贷款额的百分之一至一点五的担保金,保证贷款顺利放出。有意竞买上述房产的客户,了解上述情况后,通过上述淘宝网司法拍卖网络平台提交保证金(保证金在未竞得该房产时自动按原路退回,竞得后作为房款不再退回),再在该平台上出价竞拍。竞得后支付余款,由法院出具相关裁定书,再由竞得人拿着裁定书到相关房管部门办理过户手续。上述广州市天河区燕塘路22号1002房经过各竞买人50次出价,最终以3949198万元拍出,比市价便宜500000元左右。

二、 房产网络司法拍卖有什么好处?

人民法院花较大的人力和财力设置房产网上司法拍卖程序,是人民法院响应司法信息化、数据化、“互联网+”等发展的需要,现在人民法院在执行过程中的拍卖活动,特别是房产的拍卖,基本上是通过网上司法拍卖实现的。人民法院一旦成功设置了网上司法拍卖程序后,就能通过该程序“一劳永逸”地无限次地拍卖相关执行标的了,无需法院每次花大量的时间及精力组织现场拍卖,人民法院就此减轻了很大的工作量,节约了大量的司法资源。网上司法拍卖公开透明,人们参与性广,即使不参与竞拍的“群众”也能参与“围观”,看竞拍人的每一次出价,这能在很大程度上杜绝暗箱操作等司法腐败,维护了被执行人的相关财产权益,也在某种程度上保护了我们的司法干警,提高了司法权威。另外,人们参与网上司法拍卖也很方便,只要在手机上登录淘宝网,在手机上就可以选择房源,查看有关房源的拍卖公告及评估报告,了解相关房源的具体情况。也能在手机上操作提交保证金,在手机上出价参与竞拍,竞拍不成功保证金自动按原路返还。这为上班没时间参加现场拍卖的人们提供了最大的参与可能性,为经常被房产中介“牵着”看房的潜在购房者省去了大量的麻烦和时间。还有,网上司法拍卖不存在现场拍卖要承担的成交额百分之五左右的佣金,也不存在二手房产交易中成交额百分之二左右的中介费,能为被执行人和竞拍人省下巨额中间费用。还有,人们通过网上司法拍卖买得房产过户时间快,从参与拍卖到支付拍卖款,再到人民法院出具相关裁定,竞得人拿着裁定书到相关房管部门办理过户手续,一般一个月左右可以搞定,不需要被执行人或其他中间人参与,比一般二手房的交易过户手续少了两三个月。最后,拍卖房源的可靠性也是无需置疑的,毕竟有人民法院的司法裁定作保障,不存在过不了户的情况,也不存在二手房市场房源虚假,房东收了首期款后跑路,中介挖坑欺骗等鱼龙混杂之风险。网上司法拍卖有了上述好处后,笔者相当看好今后的网上司法拍卖市场,相信其是人们以后购买房产的一个重要、可靠渠道。

三、 房产网络司法拍卖的“风险”及其“化解”

房产网上司法拍卖有了上述诸多好处,其应该很火爆才对呀!但现实却是人民法院在网上进行司法拍卖的房子,真正参与竞拍的人并不多,拍卖房的拍出价也比正常的市场价低很多(以笔者的了解,现阶段在广州市大约低了5000元每平方米)。这与人民法院对网上司法拍卖宣传不力有关(其没动力去主动大力宣传,或者说大力宣传了对法院或是法官本人也没直接利益关系),好多人还不知道有网上司法拍卖这回事。也与人民法院工作做得不够细致有关。例如人民法院在公告中列出房产地址时,只是列出房产证上标明的房产地址,不主动标明其是否属某个小区的房产。以本文中提及的广州市天河区燕塘路22号1002房为例,其实该房产是新燕花园的小区房,新燕花园是花园式小区,比较适合居住,但人民法院不说明该房产属新燕花园,对该房产不了解的人,会认为其是单体楼房,不太适合居住,参与竞拍的人自然会少了,拍卖价也就上不来。还有就是现在人民法院都比较忙,在拍卖前该腾空交付、能腾空交付的拍卖房其也不去腾空,而是由竞拍人竞得后自行负责腾空收房,这自然影响了人们参与竞拍的积极性,拍出价也就不可能高了。

据笔者观察上述原因仅仅是网上司法拍卖人们参与性不高、拍卖房卖出价不高的“外因”,而“内因”、主要原因却是人们普遍认为购买网上司法拍卖的房产存在很大的“风险”,毕竟一套房是好些人的一辈子积蓄,来不得半点马虎。归纳一下,人们认为的“风险”有以下几种:1、支付了拍卖款后没法过户。主要是担心业主、物业管理处不配合过户,致使过不了户;房产存在抵押、查封致使过不了户。2、过户之后没法收楼,收楼后怕原业主骚扰。主要是怕该房带有租约、租客不肯搬出或被原业主居住不肯搬出,进而收不了楼,即使勉强收楼后怕原业主不厌其烦地骚扰。3、怕该房产存在未知的大量欠费,会无形之中、不可预知地增加了购房负担。4、该房的户口及学位被原业主占用,而原业主不配合迁出,致使竞得人无法迁入户口,其小孩无法就近入学。

对于非法律专业人士来说,上述担心看上去还真是风险,且风险还不小。但在法律专业人士看来,上述“风险”就不是风险了,能一一轻轻“化解”。首先司法拍卖的房子过户无需原业主和物业管理处的配合,竞得人拿着人民法院出具的裁定书单方面就可以向房管局申请过户,房管局不得拒绝,因为这是司法行为,房管局依法不得拒绝过户。拍卖房有抵押和查封不假,但法院会在拍卖后涂消这些抵押,查封也会在拍卖后解封,不会影响拍卖房的过户。且拍卖房款一般也是在拍卖房过户后才用来执法相关执行款的,也就是说万一过不了户,拍卖房款还能要回。人民法院在网上拍卖房产时会提前一个月出具一份拍卖公告,要求相关权利人在这期间申报有关该房的一切权利,包括租赁权和优先购买权,不申报的话视为放弃。所以在房屋拍卖后,未申报的承租人就无权以“买卖不破租赁”的理由要求竞得人继续履行租赁合同,进而继续租住,优先购买权人也无权主张优先购买权进而主张拍卖行为无效。如过户后承租人或原居住的业主不肯搬出,竞得人可以以产权人的身份向相关水电燃气公司申请停水、停电、断气,逼现有的居住人搬离。还不行的话可以向人民法院起诉,要求现有居住人搬离,判决后由人民法院来强制执行搬离。入住后,原业主还不时骚扰的话那只有报警处理了。另外,有过二手房买卖经验的人就知道,其实拍卖房的可能欠费和税费是可以预见的,欠费无非是水电气和物业管理费,这些费用不会很多,相对动辄几百万元的房产实属小钱。税费就是契税、增值税、所得税,这些税与要交易的房产是不是拍卖房无关,也就是说正常的二手房交易也要交这些税,拍卖房的这些税并没有增加。另外,可以通过法院的公告或评估报告,知悉原业主取得该拍卖房是否已过两年,是否要缴纳相关增值税。至于所得税,如无原业主配合,即使该房是其唯一一套房产,竞得人估计也很难免交的,因为要竞得人向税务部门证明该房是原业主的唯一住房很难。最后的户口和学位问题,过户后可以向主管的公安户籍部门申请迁入、迁出户口,向相关教育主管部门申请学位,笔者对此不是很熟悉,但相信相关部门有妥当的解决办法,毕竟取得产权证的业主对该房享有完整的物权,包括占有、使用、收益、处分权及其他附属权利,任何其他个人不得非法行使。

总之,随着网上司法拍卖的日益完善,人们对网上司法拍卖日益知悉,购买网上司法拍卖的房产会日益普遍,影响网上司法拍卖房产的价格将不再是上述所谓的风险,而是社会文化或心理,即人们能不能接受把自己的家安放在一个发生过纠纷的房产里。从另一个角度讲,这也是一个风水问题,本文不予讨论。


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